Rayiç bedeli kararı: Kira tespit davasında 5 yıl
Yargıtay, yeni kira sözleşmesi imzalansa bile bedel emsallerin altında kalıyorsa, ilk sözleşme tarihine göre 5 yıl dolmadan dava açılabileceğine karar verdi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin bölgedeki emsal değerlerin altında kalması halinde, taraflar arasında daha sonra yeni bir sözleşme imzalanmış olsa bile ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihinin dikkate alınabileceğine karar verdi. Böylece, sözleşmenin gerçek bir yeni kira ilişkisi oluşturmadığı durumlarda 5 yıllık sürenin yeniden başlatılamayacağı belirtildi.
İstanbul’da 2005 yılında başlayan iş yeri kiracılığında, mülk sahibi 2021’de aylık 22 bin lira olarak ödenen kiranın bölgedeki rayiçlerin gerisinde kaldığını savunarak bedelin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı. Sulh Hukuk Mahkemesi ise tarafların 2018’de yeni bir sözleşme yaptığını, dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirterek yalnızca TÜFE oranında artış yapılabileceğine karar verdi. Bu karar, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından da onandı.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme ve istinaf kararlarını bozdu. Yüksek Mahkeme, 2018 tarihli belgenin kira bedelini piyasa koşullarına göre baştan belirleyen bağımsız bir sözleşme mi, yoksa 2005’te başlayan mevcut ilişkiyi yazılı olarak düzenleyen bir belge mi olduğunun araştırılması gerektiğini bildirdi. Bu kapsamda, sözleşmedeki bedelin 2018 yılındaki serbest piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığı bilirkişi incelemesiyle ortaya konulacak.
Yargıtay, bedelin 2018 yılındaki gerçek rayiçten düşük olduğunun anlaşılması halinde, 5 yıllık sürenin bu tarihten değil, ilk kira sözleşmesinin yapıldığı 2005 yılından itibaren hesaplanması gerektiğini vurguladı. Bu durumda kira bedeli, hak ve nesafet ilkeleri çerçevesinde yeniden değerlendirilebilecek.
Kararla birlikte, son imzalanan sözleşmenin tarihi tek başına belirleyici olmayacak. Mahkemeler, kira ilişkisinin fiilî başlangıcını ve yeni sözleşmenin taraflar arasında gerçekten yeni bir hukuki ilişki kurup kurmadığını da inceleyecek. Sözleşmedeki bedel emsal değerleri yansıtmıyorsa, ilk kiralama tarihinden itibaren 5 yıl geçmiş olması koşuluyla rayiç bedeli üzerinden kira tespit davası gündeme gelebilecek.
